Louer sans agence : sites, bail, dépôt de garantie et dossier

Une location entre particuliers se conclut avec un bail écrit sur le modèle type, un dépôt de garantie plafonné à un mois de loyer hors charges en vide (deux en meublé) et un dossier limité aux pièces listées par décret. Le propriétaire publie sur un portail, organise les visites et rédige le contrat ; le locataire paie le premier loyer et le dépôt, sans frais d’agence.

Les portails qui comptent pour la location

Côté locataire, trois sites couvrent la plus grosse part du marché parisien et des grandes villes ; Leboncoin complète en ville moyenne et à la campagne. Côté propriétaire, le choix dépend du budget de publication et du volume de candidatures souhaité.

Une alerte de recherche par portail, réglée sur trois critères (loyer maximum, surface, secteur), suffit. Avec plus de critères, les annonces bien placées mais mal remplies passent à la trappe.

Quel bail signer

Le contrat suit le modèle type fixé par décret, que l’on trouve sur les portails spécialisés et sur les sites publics. Sa durée dépend du logement et de la situation du locataire.

Bail	Durée	Dépôt de garantie maximum	Préavis du locataire
Location vide	3 ans (propriétaire personne physique)	1 mois hors charges	3 mois, 1 mois en zone tendue
Location meublée	1 an reconductible	2 mois hors charges	1 mois
Meublé étudiant	9 mois, sans reconduction	2 mois hors charges	1 mois
Bail mobilité	1 à 10 mois	Aucun dépôt	1 mois

Au bail s’ajoutent les annexes : le dossier de diagnostics (DPE, électricité et gaz si l’installation a plus de 15 ans, plomb pour un immeuble d’avant 1949, état des risques), la notice d’information, l’état des lieux d’entrée et, en meublé, l’inventaire du mobilier. Les diagnostics immobiliers de location sont proches de ceux de la vente, avec des durées de validité qui leur sont propres.

Le dépôt de garantie, du versement à la restitution

Le montant est inscrit au bail et se verse à la signature. Il ne produit pas d’intérêts et ne peut pas servir à payer le dernier mois de loyer, sauf accord écrit du propriétaire.

• Restitution sous un mois après la remise des clés quand l’état des lieux de sortie correspond à celui d’entrée.
• Restitution sous deux mois quand des différences apparaissent, déduction faite des réparations justifiées par devis ou factures.
• Retard : majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé.

Prenons un T2 loué vide 720 € hors charges. Dépôt : 720 €. Le locataire rend les clés le 3 mars, l’état des lieux note un parquet rayé chiffré 180 € sur devis. Le propriétaire a jusqu’au 3 mai pour reverser 540 €. S’il paie le 20 juin, deux mois de retard sont commencés : 144 € de majoration s’ajoutent, soit 684 € à verser.

En copropriété, le propriétaire peut garder jusqu’à 20 % du dépôt en attendant l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble, puis solde dans le mois qui suit cette approbation.

Le dossier de location : la liste fermée

Le décret du 5 novembre 2015 fixe quatre familles de justificatifs, et le propriétaire ne peut rien demander d’autre. Un dossier de location complet tient en une dizaine de pages.

• Identité : carte d’identité, passeport ou permis de conduire en cours de validité, titre de séjour pour un candidat étranger.
• Domicile (une seule pièce) : trois dernières quittances, attestation de l’ancien propriétaire, attestation d’hébergement ou dernier avis de taxe foncière.
• Activité (une seule pièce) : contrat de travail ou attestation de l’employeur, extrait Kbis, carte d’étudiant ou certificat de scolarité.
• Ressources : dernier avis d’imposition, trois derniers bulletins de salaire, deux derniers bilans pour un indépendant, justificatifs de prestations ou de bourse.

Hors liste : relevé de compte, photo d’identité, attestation de l’employeur précédent, chèque de réservation, carte Vitale. Le propriétaire qui les exige s’expose à une amende administrative pouvant atteindre 3 000 € s’il est une personne physique et 15 000 € pour une société. Les pièces se remettent en copie, rédigées en français, montants en euros.

La caution complète le dossier : un proche qui fournit les mêmes catégories de justificatifs, ou la garantie Visale d’Action Logement, gratuite, ouverte aux moins de 31 ans et à certains salariés. Le propriétaire ne cumule pas caution et assurance loyers impayés, sauf pour un étudiant ou un apprenti.

Le faux dossier et le faux bailleur

Les deux scénarios existent. Côté propriétaire, un candidat envoie des bulletins de salaire retouchés : polices qui changent au milieu d’une ligne, net à payer qui ne correspond pas au brut moins les cotisations, numéro SIRET de l’employeur introuvable sur l’annuaire des entreprises. Un appel au standard de l’entreprise, trouvé par ses propres moyens, règle la question. Côté locataire, le faux vendeur d’un logement « à saisir » réclame le dépôt avant toute visite ; l’acompte demandé par virement disparaît avec l’annonce.

Je préfère organiser les visites en deux créneaux d’une heure, un soir de semaine et un samedi matin : les candidats se croisent, les plus motivés envoient leur dossier dans la foulée et le choix se fait en trois jours. Pour rédiger une annonce de location qui filtre d’emblée, j’indique le loyer charges comprises, le niveau de revenus attendu (environ trois fois le loyer) et la date d’entrée exacte.

Le jour de la signature

1. État des lieux d’entrée contradictoire, pièce par pièce, relevé des compteurs, photos datées jointes.
2. Signature du bail en deux exemplaires et remise des annexes.
3. Remise de l’attestation d’assurance habitation par le locataire (obligatoire en location vide).
4. Versement du premier loyer et du dépôt de garantie, par virement reçu ou chèque, contre les clés.
5. Quittance du premier mois envoyée dans la semaine.

Pour la suite, la révision annuelle du loyer suit l’indice de référence des loyers publié chaque trimestre par l’Insee, à la date prévue au bail. Un loyer de 720 € révisé avec un indice en hausse de 3 % passe à 741,60 €. La quittance mensuelle se délivre gratuitement sur simple demande du locataire, par e-mail en PDF si les deux parties sont d’accord. Les charges récupérables se régularisent une fois par an, avec le décompte par nature de charges envoyé un mois avant.

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